MORATORIA EN EL PAGO DE LAS HIPOTECAS, ALQUILERES Y OTROS CRÉDITOS

La crisis de salud pública que estamos sufriendo como consecuencia de la pandemia desatada por el COVID-19, más conocido como Coronavirus, ha llevado al Gobierno de España a declarar el pasado 14 de marzo el estado de alarma en todo territorio nacional. El Real Decreto 463/2020 por el que se declara el estado de alarma, fijaba una duración de 15 días naturales, plazo que ha sido prorrogado por Resolución del Congreso de los Diputados, de 25 de marzo de 2020, hasta las 00:00 horas del día 12 de abril.

Tres cuestiones curiosas comentadas por Diego Gomez Fernández en el artículo titulado “La suspensión de los plazos administrativos por la crisis del COVID-19 RD 463/2020, 465/20 y 476/20” de su Blog de derecho administrativo y urbanismo “Es de Justicia” son:

–        Que la autorización para la prórroga ya tuvo lugar desde el 25 de marzo que fue el día en que el Congreso la adoptó según el art. 116.2 Constitución Española, haciéndose constar al final que “Se ordena la publicación para general conocimiento” y apareciendo en el propio Boletín Oficial del Estado que la fecha de entrada en vigor de la autorización para la prórroga es de ese día 25 de marzo

–        Si por “hasta las 00.00 horas del día 12 de abril”, se incluye el domingo día 12 o no.

–        Teniendo en cuenta que la primera paralización finalizaba a las 24:00 horas de hoy sábado 28 de marzo y que se entiende que las prórrogas mediante autorización del Congreso deben de ser como máximo del mismo plazo de 15 días naturales señalado para el período inicial del estado de alarma en el art. 116 CE, se entiende que se podría haber prorrogado igualmente por otros 15 días naturales siendo el primer día del cómputo el domingo 29 y llegando hasta las 00:00 horas del día 13 de abril; de este modo finalizaría en lunes (domingo a las 24.00 horas) y no un sábado por la noche.

Pasando a comentar las medidas tomadas por el Gobierno a golpe de Real Decreto o Real Decreto Ley, destacan la moratoria en el pago de las hipotecas y créditos de financiación no hipotecaria y, por otro lado, medidas en torno al alquiler.

MORATORIA EN EL PAGO DE LAS HIPOTECAS

El Real Decreto-ley 8/2020 de 17 de marzo, y Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por los que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, conducentes a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de:

• Vivienda habitual
• Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales
• Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde el 14 de marzo de 2020, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización Estado de Alarma.

Se puede solicitar para los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor, debe cumplir los siguientes REQUISITOS:

1. Pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.
2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria 3 veces el IPREM. Este límite se incrementará:

• 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar y personas mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
• 0,15 veces el IPREM por cada hijo a cargo si la unidad familiar es monoparental.

En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad del 33%, situación que le incapacite para realizar cualquier actividad laboral el límite fijado para solicitud será de 4 veces el IPREM. Mientras que el límite será de 5 veces el IPREM para los siguientes casos cuando el deudor hipotecario sea:

• Persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado de discapacidad reconocido del 33%
• Persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad labora

3. Cuota hipotecaria + gastos y suministros básicos sea igual superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

4. La unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, entendiéndose por alteración significativa cuando la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3 y/o cuando se produzca una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40%.

En un plazo máximo de 15 días desde la presentación de la solicitud, la entidad acreedora procederá a su implementación, suspendiéndose el pago de la deuda durante un plazo de 3 meses, plazo que será seguramente ampliado en las próximas semanas por el Consejo de Ministros.

El plazo para solicitar la suspensión de la deuda hipotecaria se extiende hasta el próximo 13 de abril.

CRÉDITOS DE FINANCIACIÓN NO HIPOTECARIA

Otra novedad introducida en el día de hoy, es la publicación de medidas conducentes a procurar la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria que estuviera vigente a día 1 de abril de 2020, cuando esté contratado por una persona física que cumpla los requisitos para solicitar moratoria de las hipotecas. Estas mismas medidas se aplicaran a fiadores y avalistas, que podrán alegar el beneficio de excusión, aun habiendo renunciado expresamente en el contrato firmado, por lo que podrán exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada.

Estos deudores podrán solicitar hasta 1 mes después del fin de la vigencia del estado de alarma, la suspensión de sus obligaciones, surtiendo efectos desde la solicitud del deudor al acreedor, acompañada de la documentación requerida, a través de cualquier medio, sin que sea necesario acuerdo entre las partes.

La suspensión tendrá una duración de tres meses ampliables mediante Acuerdo de Consejo de Ministros, y durante ese periodo el acreedor no podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni parcialmente, además tampoco se devengarán ningún tipo de intereses, ni ordinarios, ni de demora.

ALQUILERES

Desde la declaración del estado de alarma, acordado mediante Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, muchas han sido las voces sobre la necesidad de intervenir el sector de los alquileres. El propio Presidente del Gobierno, en la comparecencia que anunciaba el estado de alarma, apelaba a la buena voluntad de las partes para resolver los conflictos.

Desde ese momento, se ha venido especulando, sobre el grado de intervención que, el ejecutivo, quería efectuar para paliar las consecuencias de esta crisis en la actividad de los alquileres. Finalmente, mediante Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo, en vigor desde el día siguiente a su publicación en el BOE, se han aprobado determinadas medidas urgentes en el ámbito económico, entre las que se encuentran las relacionadas con los alquileres.

Lo primero que debemos destacar, es que todas estas medidas, van vinculadas a los contratos de alquiler de vivienda habitual sometidos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que no podrán acogerse a ellas para los alquileres que no se rijan por esta ley, alquileres de segundas residencias, alquileres de temporada, o alquileres de locales de negocios o rústicos. Estos supuestos, no podríamos acogernos a lo establecido en el real decreto-ley aprobado, pero ello no significa que debamos resignarnos. La excepcionalidad de la situación económica que estamos atravesando, deberá conllevar, necesariamente, a una renegociación de la renta mientras dure el estado de alarma, especialmente en los locales donde se ejerza una actividad suspendida, prorrateando la renta de los meses de cierre de actividad, suspendiendo la renta durante un período concreto, o bien, si se ha decidido el cierre definitivo, la resolución contractual por imposibilidad sobrevenida (art. 1184 del Código Civil). Si bien, en este último caso, debe cogerse con la suficiente cautela, pues suele prevalecer la conservación de los actos (pacta sunt servanda), en virtud de lo establecido en los arts. 1091, 1255 y 1278 del Código Civil).

Las medidas aprobadas son las siguientes:

En primer lugar, se establece en el art. 1, la suspensión del procedimiento de desahucio y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, entre los cuales se encuentran los procesos judiciales derivados de contratos de alquiler. La suspensión, denominada “suspensión extraordinaria”, se establece por un período máximo de seis meses, una vez que los procesos judiciales vuelvan a reanudarse. Para beneficiarse de ello, el solicitante, deberá acreditar, ante el Juzgado, que su situación le impida una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, conforme establecen los art. 5 y 6 del real decreto-ley 11/2020. De la misma manera, si el arrendador se encontrase en idéntica situación de vulnerabilidad, deberá ponerlo de manifiesto ante el Juzgado, todo ello, con el objetivo de resolver sobre el plazo de suspensión del proceso.

En segundo lugar, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del real decreto-ley 11/2020 hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la LAU, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes. Como vemos, si bien no es obligatorio para el arrendador, la suspensión señalada anteriormente, “obligará” al propietario a aceptar dicha solicitud.

En tercer lugar, se establece en el art. 4 una aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda. Entendiendo por grandes tenedores, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Para ello, y siempre que no existiese acuerdo previo entre las partes, el arrendatario, podrá solicitarlo en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, debiendo el arrendador comunicar en el plazo máximo de 7 días laborales su decisión, a escoger entre una reducción del 50% de la renta o bien una moratoria en el pago conforme a los términos del apartado 2 del art. 4.

El uso fraudulento de estas ayudas conllevará la responsabilidad de los daños y perjuicios ocasionados, así como de los gastos generados por la aplicación de tales medidas (art. 7).

En cuarto lugar, cuando el arrendador no sea ninguna de las personas mencionadas en el apartado anterior, y, el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, éste, podrá pedir a aquél, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del real decreto ley 11/2020, el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta. El arrendado deberá contestar en el plazo de 7 días laborales si acepta o no a propuesta recibida. En caso de rechazo, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación previstas en el art. 9.

A nuestro modo de ver no tendría sentido que el banco, particular o Administración Pública cuando actúan como sujetos de derecho privado, iniciara un procedimiento de reclamación de cantidad, ante el impago de la cuota de hipoteca o créditos de financiación no hipotecaria. No obstante, desde López Colmenarejo ofrecemos asesoramiento legal a aquellas las personas interesadas a solicitar la suspensión de la hipoteca con su banco o entidad acreedora, suspensión del alquiler, o sufran cualquier reclamación de cantidad sobre estos conceptos.

Dpto. Jurídico e Inmobiliario López Colmenarejo