Qué ocurre cuando el valor de referencia supera al precio de la escritura
Desde la implantación del valor de referencia catastral, son frecuentes las dudas sobre su incidencia en la plusvalía municipal. Cuando un inmueble se vende por un precio inferior al valor de referencia, muchos contribuyentes se preguntan si el Ayuntamiento puede utilizar este último para calcular el impuesto, ignorando el importe reflejado en la escritura.
La Dirección General de Tributos responde a esta cuestión en su consulta vinculante V0792-26 y aclara los límites que debe respetar la Administración al determinar la base de cálculo del IIVTNU.
¿Puede el Ayuntamiento ignorar el precio de la escritura?
Desde la implantación del valor de referencia catastral es cada vez más habitual que un inmueble se transmita por un precio inferior tanto al valor asignado por el Catastro como al importe por el que fue adquirido.
En estos casos surge una duda frecuente: ¿puede el Ayuntamiento prescindir del precio que figura en la escritura y utilizar directamente el valor de referencia para calcular la plusvalía municipal?
La respuesta de la Dirección General de Tributos es clara: no.
Mientras la Administración no determine un valor distinto mediante el procedimiento legalmente previsto, deberá atender al valor consignado en el título que documenta la transmisión. Es decir, el mero hecho de que exista un valor de referencia superior no permite sustituir automáticamente el precio escriturado.
¿Qué dice la Ley de Haciendas Locales?
La respuesta se encuentra en el artículo 104.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, modificado por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la jurisprudencia del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal.
Este precepto permite acreditar tanto la inexistencia de incremento de valor como que el incremento realmente obtenido sea inferior al resultante del método objetivo de cálculo.
Para ello, la norma establece que deben compararse los valores de adquisición y transmisión, tomando el mayor entre:
- el valor que figure en el título que documenta la operación; o
- el valor comprobado por la Administración.
Y aquí se encuentra la clave de la consulta.
La ley habla expresamente de valor comprobado, pero no menciona el valor de referencia catastral. Esa diferencia terminológica es precisamente la que destaca la Dirección General de Tributos.
¿Por qué la plusvalía municipal no funciona igual que el ITP o el Impuesto sobre Sucesiones?
Esta es probablemente la cuestión que genera mayor confusión.
Desde la aprobación de la Ley 11/2021, el valor de referencia catastral constituye, con carácter general, la base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), salvo que el valor declarado o el precio satisfecho sean superiores.
Sin embargo, esa modificación normativa no se trasladó a la regulación de la plusvalía municipal.
Por ello, las reglas aplicables al ITPAJD o al ISD no pueden extenderse automáticamente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
¿Cuándo puede utilizar el Ayuntamiento el valor de referencia catastral?
La consulta vinculante no impide que el Ayuntamiento tenga en cuenta el valor de referencia.
Lo que establece es que no puede hacerlo de forma automática.
Si considera que el precio declarado no refleja el valor real de la operación, deberá iniciar un procedimiento de comprobación de valores, motivar las razones por las que discrepa del importe consignado en la escritura y determinar un valor distinto utilizando alguno de los medios previstos en la Ley General Tributaria.
En ese contexto, el valor de referencia puede actuar como un medio de comprobación, pero nunca sustituir por sí solo el precio declarado por las partes.
Un ejemplo práctico
Imaginemos la siguiente operación:
- Precio de compra: 300.000 €
- Precio de venta: 250.000 €
- Valor de referencia catastral: 400.000 €
La transmisión genera una pérdida económica.
En esta situación, el Ayuntamiento no puede limitarse a sustituir los 250.000 euros que figuran en la escritura por los 400.000 euros del valor de referencia para afirmar que existe un incremento de valor y exigir la plusvalía municipal.
Para hacerlo, tendría que tramitar previamente un procedimiento de comprobación de valores y motivar adecuadamente su decisión.
¿Qué puede hacer si recibe una liquidación basada únicamente en el valor de referencia?
Si un Ayuntamiento gira una liquidación de plusvalía municipal tomando directamente el valor de referencia catastral, sin tramitar un procedimiento de comprobación de valores, pueden existir argumentos para impugnarla.
Entre ellos destacan:
- el artículo 104.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales;
- la consulta vinculante V0792-26 de la Dirección General de Tributos;
- la ausencia de un procedimiento de comprobación de valores; y
- la falta de motivación para apartarse del precio declarado en la escritura.
Preguntas frecuentes sobre el valor de referencia y la plusvalía municipal
¿Puede el Ayuntamiento utilizar directamente el valor de referencia catastral para calcular la plusvalía municipal?
No de forma automática. Según la consulta vinculante V0792-26 de la Dirección General de Tributos, el Ayuntamiento debe atender, con carácter general, al valor que figura en la escritura de transmisión. Solo podrá apartarse de él si tramita un procedimiento de comprobación de valores.
Si el valor de referencia es superior al precio de venta, ¿tengo que pagar más plusvalía?
No necesariamente. La mera existencia de un valor de referencia superior no permite sustituir el precio escriturado para calcular el impuesto. Es necesario que la Administración motive esa sustitución mediante el procedimiento legalmente previsto.
¿En qué se diferencia la plusvalía municipal del ITP o del Impuesto sobre Sucesiones?
En el ITP y en el ISD, el valor de referencia catastral constituye, con carácter general, la base imponible cuando resulta superior al valor declarado. En cambio, la normativa de la plusvalía municipal no incorpora esa regla, por lo que ambos impuestos tienen un tratamiento diferente.
¿Qué ocurre si el Ayuntamiento no inicia un procedimiento de comprobación de valores?
Si la liquidación se basa únicamente en el valor de referencia catastral, sin tramitar el correspondiente procedimiento de comprobación y sin motivar la discrepancia con el precio declarado, pueden existir argumentos para impugnarla.
¿La consulta V0792-26 cambia la forma de calcular la plusvalía municipal?
No. La consulta no modifica la normativa, pero aclara cómo debe interpretarse el artículo 104.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y confirma que el valor de referencia catastral no sustituye automáticamente al precio que figura en la escritura.
