6 de abril 2022
El pasado 30 de marzo fue publicado en el BOE el Real Decreto Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Entre las medidas adoptadas por el Gobierno, una de las que más repercusión ha tenido, y que va a afectar a la población en general, es la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda (Art. 46 RDL 6/2022).
Antes de entrar en la medida adoptada por el Gobierno, conviene recordar que la actualización de la renta se realizará por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes, y será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística (art. 18 LAU 1994).
Ámbito de aplicación del RDL
La norma diferencia entre grandes tenedores y no grandes tenedores. Se entiende por arrendador gran tenedor, a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial.
- Arrendador Gran Tenedor: el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del IGC a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
- Arrendador No Gran Tenedor: el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del IGC a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En la práctica, solo se les podrá aplicar una subida máxima del 2% del Índice General de Competitividad.
Período Temporal
Será de aplicación los contratos cuya renta se revise entre el 31 de marzo y 30 de junio de 2022 (art. 46 RDL 6/2022). Si bien, es probable que la limitación extienda más allá de las citadas fecha de 30 de junio de 2022, como ha ocurrido, en otras ocasiones con las medidas excepcionales adoptadas por los ERTE o la prohibición de desahuciar si se acreditaban ciertos requisitos.
¿Expropiación / Responsabilidad Patrimonial?
La limitación extraordinaria de la actualización de la renta, podría tratarse de una expropiación parcial de la renta. Por ello, el Estado debería indemnizar al arrendador que ve limitado su derecho de propiedad (art. 33.3 Constitución Española y Ley de Expropiación Forzosa de 1954.
Como señala Alejandro Fuentes-Lojo, en Confilegal, “es desacertado que la norma solo haga referencia a los contratos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, olvidando el legislador que existen muchos otros arrendatarios de vivienda cuyo título no es un contrato sujeto dicha normativa, como es el caso de los contratos de renta antigua, y a los que también debería aprovechar la medida, en lógica del legislador”.
También el arrendador podría ampararse en la institución de la Responsabilidad Patrimonial del Estado Legislador (art. 10.6 Constitución Española, y 32 y ss. LRJSP). Una actuación que tuvo gran repercusión pública fue el llamado “céntimo sanitario”, un recargo en el Impuesto sobre las Ventas Minoristas de Determinados Hidrocarburos (IVMDH) que implicaba la extralimitación del Estado español al transponer la Directiva 77/388/CEE, del Consejo, de 17 de mayo de 1977, que fue impugnado por numerosos transportistas que vieron afectado el precio del combustible por una disposición que conculcaba el Derecho Comunitario en que teóricamente encontraba su fundamento. Numerosas reclamaciones al haberse producidos daños económicamente evaluables, en variadas Sentencias, destacando las últimas publicadas, STS de 28 de marzo de 2022, Rec. 3764/2016 y STS de 28 de marzo de 2022, Rec. 3702/2016.
Fdo. Asier Aparicio Fernández
Abogado especializado en Urbanismo y Derecho Administrativo
Enlaces de interés:
Confilegal, ¿Expropiación sin compensación? Críticas a la medida del Gobierno de limitar a un 2% el alza de los alquileres.
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